28/11/15

La suite de nos aventures immobilières

Tiny red house in green grass

Voilà trois mois que je n’ai rien raconté sur mon blog… Pourtant il s’en est passé des choses depuis que nous avons échoué avec la maison numéro 2.

Ceux qui me suivent sur facebook connaissent une partie de la suite dont je vais vous parler maintenant (d’ailleurs je vais reparcourir ce que j’y ai partagé parce que je ne suis pas sûre de me rappeler de tout).

Il y a eu la maison numéro 3 sur laquelle j’ai eu un coup de cœur. Visiblement je n’étais pas la seule car 3 jours à peine après sa mise en vente, ils avaient déjà reçu trois propositions dont la nôtre. Nous sommes donc entrés dans les enchères mais ne voulions pas mettre beaucoup plus que notre première proposition et avons donc perdu.

Puis quelques jours après, nous avons fait une offre sur une quatrième maison qui me plaisait bien aussi. Son prix était un peu élevé pour nous donc nous avons proposé 5% de moins. Les propriétaires ont refusé aussitôt. Ils ont bien fait car je sais que quelques jours plus tard d’autres acheteurs ont accepté leur prix initial.

Ensuite, j’ai commencé à désespérer un peu car nous avions visité toutes les maisons dans notre budget, y compris celles qui dépassaient un peu… Nous sommes alors début octobre et le marché est très calme. Il n’y a presque plus de nouvelles maisons en vente et a priori ça ne redémarrera qu’en janvier. Nous allons devoir mettre notre recherche en stand-by pendant 2-3 mois.

Oui mais non, je n’ai pas envie d’attendre. Je réfléchis comment élargir le périmètre de nos recherche :

  • Y aurait-il une autre ville à laquelle nous n’aurions pas pensé qui nous conviendrait ?
    • Mmm non, les autres endroits abordables avec de bonnes écoles publiques sont trop loin de Manhattan, ou nettement trop chers…
  • Et pourquoi pas laisser tomber l’achat d’une maison pour louer quelque chose dans le même coin ?
    • Après quelques recherches, en fait il n’y a vraiment pas grand chose à louer par là ; on dirait que les gens sont tous propriétaires…
  • Est-ce qu’il n’y aurait pas moyen qu’on se serre la ceinture pour monter un peu notre budget ?
    • J’ai beau refaire les calculs dans tous les sens, non, vraiment là on est au max…

Et puis j’ai regardé les maisons en ventre à un prix nettement plus élevé, juste pour voir. Tiens, en voilà une assez jolie. Je lis la descriptions et je vois qu’elle est en vente depuis 6 mois ! Six mois, c’est beaucoup dans le coin quand on sait que la plupart des maisons ici se vendent en moins d’un mois, et que c’est assez rare de dépasser trois mois.

Bon allez, nous n’avons rien à perdre, nous allons faire une proposition que le vendeur risque de trouver ridicule : -18% sur le prix affiché. Le propriétaire a quand même pris presque trois jours pour nous répondre pendant que nous nous demandions si il allait juste nous envoyer promener ou si il allait essayer de négocier. Finalement, nous recevons la réponse de son agent : “l’offre a été rejetée parce qu’elle est trop basse et que nous avons beaucoup de propositions sur cette maison. Vous pouvez revoir votre offre avec un meilleur prix et nous serons heureux de vous donner une réponse…”

En même temps, ça ne nous étonne pas, et puis il faut avouer que le prix affiché avait déjà baissé de $25,000 depuis le début. Cela dit, ça c’était début octobre et deux mois plus tard sa maison est toujours en vente… Bref…

Je reprends mes recherches et je trouve une autre maison trop chère qui elle est en vente depuis un an et demi. Peut-être que les vendeurs seront plus enclins à négocier… De toutes façons, après celle là il n’y a vraiment plus rien de potable en vente. Nous la visitons quelques jours plus tard.

Il faut savoir qu’à ce niveau-là il n’y a plus aucune émotion lorsque nous visitons quelque chose. Nous avons tellement été déçus pour les deux premières maisons dans lesquelles nous nous étions bien projetés, que maintenant on se contente de remplir une check-list mentale sans même essayer de se projeter.

La maison remplit les critères : taille et nombre des chambres OK, état général OK, pas de problèmes d’humidité apparents. Bon allons-y, on va faire une offre : -13% sur le prix affiché (qui a déjà été réduit de 10% depuis la date de mise en vente). S’ensuit une négociation serrée qui aboutit à un accord sur un prix à -8%. Nous entamons donc l’Attorney Review. Cette fois il n’y a pas de cuve à fioul enterrée, c’est plus simple. Nous passons donc officiellement “under contract” après quelques échanges et un accord sur les clauses modifiées par l’avocat.

Étape suivante : l’inspection

L’inspecteur a passé plus de trois heures à examiner toute la maison avant de nous rendre un rapport d’une vingtaine de pages avec tous les problèmes recensés : il faudra refixer la gouttière, améliorer l’étanchéité autour de la baignoire, le toit sera probablement à refaire d’ici 2-3 ans. Par ailleurs, le système électrique ne va pas du tout et il faudra tout refaire pour que l’assurance accepte de couvrir la maison : changer le panneau et remplacer l’intégralité du knob-and-tube (désolée je ne suis pas sûre de la traduction en français) par des câblages plus récents, ce qui implique d’ouvrir les murs… Et pour couronner le tout, les propriétaires n’ont visiblement pas les permis pour les travaux divers qu’ils ont fait dans la maison.

Après nous être demandés si nous ferions mieux de laisser tomber ou de gérer les problèmes, nous avons entamé une longue période de négociations pour nous mettre d’accord sur qui allait prendre quoi en charge. Pendant un mois ! Oui, un mois entier d’échanges qui ont commencé par “Réparez tout vous-mêmes” dans les deux sens. Un mois interminable pendant lequel nous pensions à chaque instant que le contrat allait peut-être tomber à l’eau.

Finalement, les vendeurs ont accepté de changer le panneau électrique et de payer le remplacement des vieux câbles. De notre côte, nous allons reboucher les murs et nous occuper du reste, au fur-et-à-mesure.

Voilà, maintenant que nous sommes d’accord, l’Attorney Review est enfin officiellement terminée. Notre avocat aura bien mérité son salaire à la fin parce qu’il nous a beaucoup aidés !

Obtenir un prêt

Maintenant, ce n’est pas fini, il nous faut obtenir le “Bank Commitment” qui est l’acceptation officielle de la banque comme quoi elle accepte de nous prêter la somme demandée.

C’est un peu plus compliqué que le “Pre Approval”, que nous avons obtenu avant de commencer nos recherches de maisons, qui consiste en une estimation à la louche du montant que nous avons potentiellement le droit d’emprunter.

Maintenant, la banque doit analyser l’intégralité de notre situation, revenus, épargne, et credit score d’une part. D’autre part, un agent est mandaté pour faire une estimation de la maison. Dans la mesure où les maisons sont systématiquement hypothéqués ici, la banque tient à s’assurer que la maison ne vaut pas moins que le montant qu’elle va prêter. Dans notre cas, vu comment on a raboté le prix, ça ne me tracasse pas trop.

Nous attendons la réponse de la banque pour la semaine prochaine.

La suite

Si tout va bien, le closing (= signature officielle des papiers devant avocat + remise des clés) est prévu pour la fin du mois de décembre. Mais je doute que les délais soient tenus car tous mes collègues qui ont achetés récemment se marrent quand je leur dit ça, dans la mesure où les vendeurs doivent régler une partie des problèmes électriques et obtenir les permis en retro-actif avant de pouvoir officialiser la vente. On verra…

3/09/15

Attorney Review

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Maintenant que le contrat de vente est signé par les propriétaires de la maison, nous entamons l’Attorney Review. C’est l’étape où les avocats (équivalents plutôt de notaires je dirais) entrent en jeu pour relire le contrat avec leurs clients respectifs et éventuellement l’amender. En général, ce sont les acheteurs qui font ajouter des clauses que les vendeurs peuvent accepter, refuser ou encore essayer de négocier pour arriver à un compromis.

Dans notre cas, il se trouve que la maison est chauffée au fioul, et que la cuve est enterrée. Or, on ne peut pas raisonnablement acheter une maison dans ce cas-là pour plusieurs raisons :

  • le risque écologique : si la cuve fuit, le propriétaire de la maison au moment où la fuite est constatée est responsable de la pollution engendrée et doit prendre à sa charge l’assainissement de la/les zones impactée(s). Après quelques recherche, il s’avère que même si ça n’arrive que dans 1% des cas, la facture peut atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars. Par ailleurs, pour peu qu’un cours d’eau passe par là, ça peut même atteindre des millions (et les nappes phréatiques de la ville en question sont très proches du sol). Bref, rien que ça…
  • l’assurance habitation : la plupart des assurances refusent les nouveaux contrats sur un logement dont la cuve à fioul est active et enterrée. D’autres acceptent de couvrir la maison à l’exception de tous les problèmes potentiels liés à ce mode de chauffage. Bref, c’est pas top non plus…
  • la banque : comme les biens immobiliers sont systématiquement hypothéqués en échange du prêt, la banque n’a pas envie de se retrouver avec les risques financiers cités ci-dessus dans le cas où elle récupèrerait la maison, donc cuve à fioul enterrée = pas de prêt. Comme ça c’est réglé

A priori, personne n’achèterait une maison dans ce cas-là. D’ailleurs, les propriétaires qui souhaitent vendre font généralement déterrer leur cuve avant de lister leur maison histoire de gagner du temps.

Notre avocat ajoute donc une clause spécifiant que les vendeurs devront avoir déterré leur cuve à fioul et fait inspecter (et nettoyer si besoin) les sols avant la remise des clés, puis il l’envoie à son confrère représentant les vendeurs. C’était jeudi dernier.

L’attente est longue… On se dit que les vendeurs vont forcément accepter puisque n’importe quel acheteur leur demanderait la même chose, mais plus le temps passe plus on se demande si ce sera bon…

Vendredi, pas de nouvelle. Samedi et dimanche non plus (bon, en même temps c’est le week-end, mais ici on ne sait jamais).

De toutes façons, j’ai un mauvais pressentiment. Je ne sais pas pourquoi, mais je ne le sens pas…

Lundi midi, enfin, nous avons des nouvelles. C’est Barry notre agent immobilier qui nous dit qu’il a discuté avec l’agent des vendeurs et qu’ils sont a priori d’accord d’enlever la cuve.

Nous voilà rassurés ! Cependant, nous attendons encore de recevoir le contrat amendé signé par les propriétaires. Tant que je ne le vois pas écrit noir sur blanc, je préfère me méfier, surtout vu le nombre d’intermédiaires dans la chaine.

Mardi, toujours pas de signature. Mais que font-ils ? S’ils sont d’accord, pourquoi ils ne signent pas tout de suite ? Barry nous conseille de planifier dès maintenant l’inspection, car ça incitera les vendeurs à clôturer l’attorney review avant.

Aussitôt dit aussitôt fait : nous avons rendez-vous avec l’inspecteur mardi 8 septembre !

Et puis hier, notre avocat nous appelle et nous fait suivre la réponse officielle de son confrère : “Suite aux discussions avec les vendeurs, ils ont confirmé qu’ils n’enlèveront pas la cuve à fioul. En conséquence, le contrat est maintenant annulé”.

Retour à la case départ…